Legaler Kauf
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- Zuletzt aktualisiert: Freitag, 30. Dezember 2022 22:59
- Geschrieben von Gerard
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Was ist wichtig beim Immobilienkauf?
(Aktualisiert: 19.01.2021)
Es gibt für den Immobilienkauf wichtige Informationen, die jeder wissen sollte, der sich mit einem Immobilienkauf in Spanien beschäftigt.
AICAT: Seit Inkrafttreten des neuen Wohnraumgesetzes am 15. September 2010 müssen alle Immobilienmakler in Katalonien, die über ein öffentliches Büro verfügen oder aber auch nur über Internet werben, im staatlichen Zentralregister von Barcelona zugelassen sein. Alle dort eingetragenen Makler verfügen über eine sogenannte AICat-Nummer. Nur Makler mit dieser Nummer sind legale Makler, alle anderen sind einfach illegal.
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CÉDULA DE HABITABILIDAD:Seit 2008 ist diese Bewohnbarkeitsbescheinigung dringend nötig, um einen Wohnraum auf dem Land verkaufen oder vermieten zu können.
Wer braucht die Cédula? Ist im notariellen Kaufvertrag (Escritura) also ein Wohnraum (vivienda) ausdrücklich erwähnt, dann ist die Cédula für einen Kauf oder eine Vermietung unabdingbar, Wer bekommt eine Cédula? Jeder, der sein Haus im Kataster angemeldet hat und Steuern für sein "bewohnbares" Haus bezahlt. Die Zeit zwischen Beantragung und Erteilung beträgt i.d.R. 1 Monat, kann aber auch mal mehrere Monate sein, je nach Bedingungen vom Amt, die gesellt werden können oder je nachdem, wie dieses Amt ausgelastet ist.
Wie bekommt man diese Cédula? Brauchen Sie eine? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf.
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CEE: Seit dem 01.06.2014 brauchen Wohnräume, die verkauft oder vermietet werden sollen, auch ein Gutachten über die energetische Effizienz, d.h. die Isolierung des Wohnraums und den Aufwand, einen Wohnraum mit bewohnbarer Temperatur zu halten. Diese Gutachten heißt hier Certificado de la Eficiencia Energética, kurz: CEE. Dazu muss eine zugelassene Fachkraft den Wohnraum vermessen und Fenster, Türen, Wände und die Art der Wärme- bzw. Kälteerzeugung begutachten.
Nach ca. 2-3 Tagen wird das Gutachten ausgestellt.
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NIE: Seit ca. 2005 kann man ohne NIE (Ausländer-Identifikations-Nummer) keine Immobilie und und bereits seit 2000 auch kein Kfz. mehr kaufen.
Es braucht also jeder diese Nummer und man sollte sie bereits für den Kauf-Vorvertrag in petto haben. Zu erhalten ist sie heutzutage relativ einfach. Man macht einen Termin per Internet mit der Ausländerbehörde bei der Policia Nacional, die für den Ort zuständig ist, wo man kaufen möchte und geht mit einem ausgefüllten Antrag + Pass/BPA in Original und Kopie hin. Dann bezahlt man (z.Zt. 9,74 €) und bereits ca. 3 Tage später kann man im Normalfall schon sein Dokument abholen. Es kommt aber leider auch mal vor, dass man keinen Termin bekommt, weil die Webseite wegen Uberlastung geschlossen ist. Das ist normalerweise nach ca. 3 Tagen beendet.
Eine weitere Methode, diese NIE zu erhalten, ist über die spanische Botschaft / Konsulat in Deutschland. Es soll heute nur noch 3-4 Wochen dauern, bis man die NIE hat. Ich habe an einem Beispielfall gesehen, dass es funktioniert hat. Früher dauerte es bei den Vertretungen ca. 3 Monate. Misstrauen ist angebracht. Machmal sind die Wartezeiten für einen Termin 1 bis 2 Monate. Vor Ort geht es meistens schneller.
Wir helfen Ihnen gerne, machen den Termin, füllen das Formular aus, kopieren Ihren Pass / BPA und begleiten Sie zur Behörde.
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BANKKONTO: Normalerweise wird ein Kauf komplett vor Ort abgewickelt. Das heißt, am Schluss (nach dem Vor-Vertrag mit Anzahlung) geht man zum Notar mit einem Bankscheck, der die restliche Summe für den Verkäufer beinhaltet. Dazu ist es nötig, vor Ort ein Bankkonto eröffnet zu haben. Natürlich stehen wir auch hier zu Ihren Diensten, funktionieren als Dolmetscher und erklären alles Wichtige beim Banker. Ab dann können Sie Geld nach Spanien überweisen, um es am Kauftag zur Verfügung zu haben.
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VERKAUFSGEWINNSTEUERN: Man muss immer wissen, ob man ein Haus von einem Residenten oder Nicht-Residenten kauft. Der Resident zahlt normalerweise seine Steuern für einen eventuellen Gewinn im darauffolgenden Jahr. Damit hat der Käufer nichts zu tun. Handelt es sich aber um einen Nicht-Residenten, dann ist die Sache anders. Hier gibt es eine pauschale Verkaufssteuer, die heute 3% vom deklarierten Verkaufspreis beträgt.
Es haftet nicht der Verkäufer für diese Steuer, sondern die Finca, das Eigentum. Beim Kauf behält daher der Käufer diese 3 % ein und führt sie nach dem Kauf innerhalb von 1 Monat an das Finanzamt ab. Das ist nicht immer einfach, es kam schon vor, dass ausländische Verkäufer beim Finanzamt unbekannt waren. Man muss sie dann vor der Zahlung anmelden. Sind die Verkäufer aber bereits ausser Landes, wird es schon schwierig mit deren Anmeldung, wegen fehlender Unterschriften. Wir übernehmen diese Einzahlung an das Finanzamt für Sie gegen eine kleine Pauschale.
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GRUNDERWERBSSTEUERN: Bei jedem Kauf ist eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Diese beträgt in Katalonien zur Zeit 10 % auf den, beim Notar deklarierten Kaufvertrag. D.h. wenn Sie eine Immobilie für 100.000 € kaufen, zahlen Sie nochmal 10.000 € als Grundwerwerbsteuer dazu.
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GRUNDSTEUERN: In Spanien heissen sie kurz "IBI" oder "Contribución". Sie sind jährlich fällig und werden in Katalonien i.d.R. beim zuständigen Steuerbüro (BASE) des Landkreises geführt. Glauben Sie erstmal niemandem, der Ihnen sagt, für das betreffende Eigentum gäbe es keine Steuern zu bezahlen. Sowas kann nur auf kleine, landwirtschaftliche Flächen zutreffen, deren Steuerbelastung unter 5 € läge.
Bevor man zum Notar geht, sollte man darüber Bescheid wissen, ob es noch unbezahlte Grundschulden bei der BASE gibt. Hier ist man schon manches Mal auf Überraschungen gestossen, die sich in Form von Tausenden von Euros Schulden und auch Pfändungen gezeigt haben. Dann konnte man nicht mehr so leicht verkaufen, bis man bezahlt hatte und die Pfändung im Grundbuch gelöscht war. Vermeidbarer Ärger!
Der Notar muss heute auch nachprüfen, ob es unbezahlte Steuern gibt. Aber da kann es schon zu spät sein, um noch einzuschreiten.
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Plusvalía: Das ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs von urbanem Grund. Heutzutage sind auch Landhäuser als "residential" auf urbanem Grund, also städtischem Grund eingestuft worden. Damit sind sie im Sinne von Gemeindeverordnungen "mehrwertsteuerpflichtig". Wenn das Haus im Kataster als residential eingetragen ist, muss der Verkäufer also wenigstens vor dem Verkauf diesen bei der Gemeinde angekündigt haben. Man kann auch gleich fragen, wieviel zu zahlen sein wird. Wird eine Immobilie unter dem Einkaufswert verkauft, gibt man zwar den Verkauf an, aber man entrichtet die Steuer nicht, wobei man auf den Verlust hinweist. Ein Gerichtsurteil untermauert bereits diese Entscheidung. Seit Dezember 2016 gibt es eine Anpassung der Plusvalía an die Krise im Land und die Steuern sind daher angepasst.
Hat man allerdings Gewinn gemacht, dann bleibt es einem nicht erspart, diese Gemeindesteuer zu bezahlen. Die Gemeinden errechnen den zu zahlenden Betrag mit speziellen Computerprogrammen. Die Grundlagen sind der Katasterwert des urbanen Grundstücks, sowie die Jahre (maximal 20), die die Immobilie im Besitz des Verkäufers war. Der Verkäufer ist zur Bezahlung verpflichtet, da der Mehrwert sich ja in seiner Eigentümerzeit aufgebaut hat. Da aber die Immobilie dafür haftet, behalten die Käufer bei Ausländischen Verkäufern den jeweiligen Betrag gleich ein und sorgen für die Bezahlung an die Gemeinde.
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VERTRÄGE: Wir unterscheiden beim Kauf prinzipiell zwischen 2 Arten von Verträgen:
- Arrasvertrag mit Strafklausel
Hier werden Käufer und Verkäufer locker verbunden. Beide können aus dem Vertrag wieder aussteigen, verlieren aber dabei eine Geldsumme in Höhe der Anzahlung. Es sollte dabei unbedingt darauf geachtet werden, dass beide Vertragspartner die gleiche Strafe zahlen und nicht nur einer. Das heisst, dass der Käufer bei Nichterfüllung seine Anzahlung verliert und dass der Verkäufer bei Nichterfüllung doppelt zurückzahlt. Nämlich die Anzahlung des Käufers + den gleichen Wert nochmal aus eigenem Geldbeutel. Es wäre also absolut nicht korrekt, wenn der Verkäufer nur die Anzahlung zurückgäbe. Er muss ebenso wie der Käufer mit eigenem Geld seine Strafe bezahlen. Dies ist geregelt unter Paragraph 1.454 Código Civil (Spanisches BGB)
- Kaufvertrag mit Strafklauseln
Das ist ein verbindlicher Kaufvertrag, aus dem man nicht ohne weiteres wieder herauskommt, weder von Käufer-, noch von Verkäuferseite aus.
Hier ist es üblich eine Zusatzstrafe für Verzögerungen zu vereinbaren, die eventuelle Kosten wie Anwälte, Anreise, Aufenthalt, etc. decken. Die jeweilig benachteiligte Partei kann dann eine von zwei Optionen ergreifen. Entweder auf Erfüllung des Vertrages klagen einschliesslich der zusätzlichen Geldstrafe oder aber den Vertrag auflösen, mit Verlust, wie bei Arras-Vertrag in Höhe der Anzahlung von seitens des Käufers, bzw. doppelte Rückzahlung aus Sicht des Verkäufers.
Alle unsere Verträge sind mit dem spanischen Verbraucherschutz ausgearbeitet, sind damit gesetzeskonform und eigentlich unanfechtbar.
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wird bei Bedarf fortgesetzt !